12/04/2024
El mercado inmobiliario, dinámico y en constante evolución, siempre busca mecanismos que aporten mayor transparencia y seguridad a las transacciones. En este contexto, la compra de propiedades en pozo, es decir, unidades que aún están en construcción o incluso que solo existen en planos, ha sido durante mucho tiempo un segmento con desafíos particulares. Si bien ofrece la ventaja de un precio potencialmente más bajo y la posibilidad de personalizar el inmueble, la falta de una formalización registral de los contratos preliminares, conocidos como boletos de compraventa, dejaba a los compradores en una posición de vulnerabilidad.
Tradicionalmente, el boleto de compraventa ha sido un instrumento privado, un compromiso entre las partes que, aunque con peso legal, no gozaba de la publicidad y la protección que otorga el registro público. Esto significaba que, en casos extremos, podían darse situaciones indeseadas como la venta múltiple de una misma unidad o la imposibilidad de acceder a ciertos tipos de financiamiento. Sin embargo, un cambio trascendental ha llegado para transformar esta realidad, sentando un precedente histórico en el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires y, potencialmente, en el resto del país.
El Hito de la Nueva Disposición Técnico Registral (DTR)
En un esfuerzo por ordenar y dotar de una transparencia sin precedentes al mercado inmobiliario, el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de la Ciudad de Buenos Aires ha dado un paso fundamental. La publicación de una nueva Disposición Técnico Registral (DTR) marca un antes y un después: por primera vez, se reglamenta de manera exhaustiva cómo deben ser registrados los boletos de compraventa y otros contratos relacionados con unidades en construcción o incluso aquellas que aún no existen físicamente. El objetivo primordial de esta medida es claro: dotar de seguridad jurídica a las operaciones en pozo, prevenir posibles fraudes y, lo que es igualmente crucial, facilitar el acceso a nuevas modalidades de financiamiento, como las prometedoras hipotecas divisibles.
Esta disposición establece una serie de requisitos técnicos, registrales y notariales que los boletos deberán cumplir. Una de las innovaciones más destacadas es la posibilidad de inscribir estos boletos tanto en el RPI como en entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV), brindando flexibilidad a las partes involucradas. Además, y aquí radica una de las claves de la trazabilidad, se creará un folio especial con una matrícula única para cada futura unidad funcional. Esta matrícula permitirá registrar no solo los boletos iniciales, sino también sus cesiones, posibles medidas cautelares y cualquier otro acto jurídico que se relacione con esa unidad específica. Esto significa que todo el historial de la futura propiedad estará disponible y será verificable, eliminando las sombras que antes podían oscurecer estas transacciones.
La reglamentación busca formalizar y hacer absolutamente trazable el proceso de compra en desarrollos en pozo. Este segmento es de vital importancia para la economía, dado su impacto directo en el empleo y la industria de la construcción. La implementación de esta DTR no es un hecho aislado, sino que representa un paso concreto y necesario hacia la operatividad plena de las hipotecas divisibles, una figura que promete revolucionar el acceso al crédito para la vivienda.
El Paso Previo: La Importancia de Registrar el Proyecto
Esta disposición técnica no surge de la nada; es el complemento indispensable de una medida anunciada previamente: la Disposición 10/25. Esta última obliga a los desarrolladores a dar de alta sus proyectos constructivos en el Registro de la Propiedad Inmueble antes de siquiera comenzar a comercializar las unidades. La Ciudad de Buenos Aires, con esta iniciativa, se posiciona como la primera jurisdicción de Argentina en reglamentar esta instancia, sentando un precedente que podría ser replicado a nivel nacional.
Bernardo Mihura de Estrada, director del RPI de la Capital Federal y dependiente del Ministerio de Justicia de la Nación, ha enfatizado la importancia de este paso previo: “Es el primer paso necesario para que un proyecto pueda emitir boletos de compraventa registrables. Por eso es importante dar de alta primero el proyecto, para ver cuántas unidades son, qué características tienen y demás”. Esta obligatoriedad de registrar el proyecto es fundamental para la implementación del DNU 1017/2024, que creó la figura de las hipotecas divisibles. Este nuevo esquema de financiamiento, si logra consolidarse, abriría la puerta a que los compradores de inmuebles en pozo puedan acceder a créditos hipotecarios incluso antes de que las unidades estén completamente construidas o subdivididas, algo impensable bajo el modelo tradicional.
Aunque es crucial entender que esta medida por sí sola no resuelve la problemática del financiamiento, sí representa un avance gigantesco en términos de seguridad jurídica y protección para aquellos que invierten en desarrollos en construcción. Como bien explica Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), hasta ahora, los boletos de compraventa eran meros documentos privados que carecían de registro público. “A partir de ahora sí van a poder inscribirse, lo cual le da mayor protección al comprador y evita que, por ejemplo, se comercialice dos veces la misma unidad”, destaca Tabakman. Esta formalización reduce drásticamente el riesgo de un fraude por doble venta, una preocupación recurrente en el pasado.
Pese a la importancia de este avance, expertos como Juan Manuel Tapiola, fundador de Spazios, señalan que el impacto a corto plazo podría ser limitado. La medida cobra su verdadero sentido cuando se complementa con la posibilidad de constituir hipotecas sobre bienes futuros. “Es una medida necesaria, pero no suficiente porque el sistema bancario no está con la liquidez necesaria para avanzar”, agrega Tapiola, subrayando que la disponibilidad de fondeo bancario sigue siendo el gran desafío para la masificación de este tipo de operaciones.
¿Qué Cambia Concretamente? Los Cinco Puntos Clave
La nueva normativa trae consigo modificaciones sustanciales que afectan directamente el proceso de compraventa de inmuebles en pozo. De acuerdo con la información proporcionada por el Colegio de Escribanos porteño, los cinco puntos clave de esta disposición son:
- Escritura de Afectación Obligatoria: Antes de que cualquier boleto de compraventa pueda ser registrado, el titular del inmueble, usualmente el desarrollador, debe inscribir una escritura pública de afectación al régimen de propiedad horizontal u otro régimen de subdivisión. Esto significa que el proyecto debe estar legalmente reconocido como un conjunto de unidades futuras antes de su comercialización formal, brindando una estructura legal sólida desde el inicio.
- Registro de Boletos: La gran novedad. Los boletos de compraventa podrán ser registrados. Esta inscripción podrá realizarse en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) o, si las partes así lo deciden, en entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV). Esta flexibilidad permite a las partes elegir la vía de registro que mejor se adapte a sus necesidades, siempre bajo la supervisión de entidades reconocidas.
- Duración de la Inscripción del Proyecto: La inscripción del proyecto en el RPI tendrá una duración inicial de 10 años. Esta duración es renovable, lo que ofrece un marco temporal adecuado para el desarrollo y comercialización de proyectos de gran envergadura, asegurando que la protección registral se mantenga durante todo el ciclo de vida del emprendimiento.
- Caducidad de la Afectación: La afectación del proyecto puede caducar bajo diversas circunstancias: por vencimiento del plazo de inscripción (y su no renovación), por solicitud conjunta de las partes involucradas, por una orden judicial que así lo disponga, o de manera natural, una vez que todas las unidades del proyecto hayan sido transmitidas y escrituradas definitivamente.
- Mayor Seguridad Jurídica: En síntesis, la medida formaliza y hace completamente trazable el proceso de compra de unidades en pozo. Esto no solo protege al comprador al brindarle un respaldo registral de su inversión, sino que también facilita enormemente el acceso a créditos personales con respaldo registral. Aunque es importante destacar que, por ahora, esto no se traduce directamente en hipotecas tradicionales, sí sienta las bases para futuras modalidades de financiamiento más robustas.
Funcionamiento Práctico del Sistema
Para entender cómo esta nueva normativa impactará en la práctica, Sonia Lukaszewicz, asesora jurídico-notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (CECBA), explica el flujo de trabajo:
- El desarrollador obtiene el plano del proyecto debidamente aprobado por el Gobierno de la Ciudad. Este es el punto de partida que valida la existencia y características de las futuras unidades.
- Con el plano aprobado, el desarrollador procede a realizar una escritura de afectación ante un escribano público. Esta escritura es el instrumento legal que formaliza el destino del inmueble y su subdivisión en unidades funcionales futuras.
- Esa escritura de afectación se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. Este paso es crucial, ya que otorga publicidad y oponibilidad a terceros a la existencia del proyecto y sus futuras unidades.
- Una vez inscripta la escritura de afectación, los boletos de compraventa y sus eventuales cesiones pueden ser registrados oficialmente. Es en este punto donde el comprador obtiene la protección registral de su boleto.
“Esto evitaría que se comercialicen dos veces la misma unidad o que la gente desconozca las características de lo que está comprando, porque ahora se va a poder ver un plano registrado de lo que se va a comprar”, aclara la escribana Lukaszewicz. Esta claridad y transparencia son beneficios directos para el comprador, que ahora cuenta con información oficial y verificable sobre su futura propiedad.
Boleto Registrable vs. Escritura Traslativa de Dominio: Una Clarificación Necesaria
Es fundamental aclarar que este nuevo proceso de registro de boletos no reemplaza, bajo ninguna circunstancia, la escritura traslativa de dominio. La escritura de dominio sigue siendo el acto jurídico final y definitivo que transfiere la propiedad del inmueble del vendedor al comprador, una vez que la obra está terminada y afectada a propiedad horizontal. Lo que sí hace esta medida es otorgar al comprador un respaldo registral de su boleto, un paso intermedio pero con una solidez jurídica mucho mayor que antes.
“Podés cederlo, podés pedir un crédito personal porque está registrado, y sobre todo evitar que vendan una unidad que no existe en plano”, enfatiza Lukasewicz. Este respaldo registral no solo protege la inversión, sino que también abre nuevas posibilidades, como la de utilizar el boleto registrado como garantía para un crédito personal, algo impensable cuando el documento era puramente privado. Como se explica en el libro Manual del corredor inmobiliario según DNU 70/2023 y DNU 1017/2024, de Enrique Abatti, Ival Rocca(h) y Armando Pepe, esta disposición “complementa y equipara a las anotaciones ante las entidades que autorice la CNV a las que se realicen ante los Registros de la Propiedad Inmueble provinciales a los efectos de la publicidad ante terceros que establece el inciso d) del art. 1170 del CCyC”. Sin embargo, es vital recordar que cada provincia argentina deberá dictar sus propias normas reglamentarias para que esta disposición tenga plena aplicación en sus respectivas jurisdicciones.
El Vínculo con las Hipotecas Divisibles
La importancia de esta nueva disposición se magnifica al considerarla en el contexto de la reciente reglamentación del DNU 1017/2024, que habilitó la figura de las hipotecas divisibles. Estas hipotecas representan un cambio de paradigma en el financiamiento inmobiliario, ya que permiten otorgar créditos bancarios sobre unidades que aún están en pozo, incluso antes de que el inmueble esté subdividido en unidades funcionales individuales. Esto podría significar que una persona, por ejemplo, acceda a un préstamo para comprar un departamento que todavía está en construcción, algo que con una hipoteca tradicional es inviable.
Sin embargo, para que una hipoteca pueda dividirse en futuras unidades, el desarrollador debe primero registrar el proyecto ante el RPI, detallando la cantidad y características de los departamentos a construir y afectando el terreno mediante escritura pública. Imaginen un desarrollo de 100 departamentos. El desarrollador registra el plano con todas las unidades y sus características. Solo entonces el futuro acreedor, es decir, el banco, podrá dividir la hipoteca en 100 partes, una por cada unidad futura.
“La norma está. Hoy la condición necesaria existe. Ahora hay que trabajar para que los bancos tengan fondeo”, explica Issel Kiperszmid, desarrollador inmobiliario y fundador de Grupo Dypasa. La debilidad del mercado de capitales en Argentina, exacerbada por la desaparición de las AFJP, ha reducido las fuentes institucionales de financiamiento. Por ello, Kiperszmid considera crucial que el Gobierno venda de forma transparente las acciones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) y destine parte de esos fondos a securitizar hipotecas para viviendas nuevas, lo que no solo impulsa el sector, sino que “genera empleo y valor”.
Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, añade otra capa de complejidad: más allá de la falta de fondeo, la cuestión es “si los bancos quieren o no ser parte del proceso de dar este tipo de financiamiento”. En una hipoteca tradicional, el departamento ya existente es la garantía. En el caso de hipotecas divisibles sobre proyectos en pozo, el riesgo percibido es mayor, ya que el éxito del proyecto inmobiliario puede fracasar y hay más partes involucradas. La nueva medida de registrar los boletos, precisamente, busca mitigar ese riesgo, brindando a los bancos una mayor certeza sobre la existencia y formalidad de las unidades futuras.
¿Obligatorio u Opcional? La Expectativa del Mercado
Aunque la inscripción de los boletos de compraventa es, formalmente, optativa, la expectativa en el sector es que los compradores comiencen a exigirla como una condición mínima para adquirir una unidad en pozo. “Lo vamos a recomendar para que los desarrollos tengan más credibilidad”, afirma Damián Tabakman. La lógica es simple: si un desarrollador ofrece la posibilidad de registrar el boleto, está demostrando un nivel de transparencia y compromiso que lo diferencia en el mercado, aumentando la confianza del comprador.
Esta medida llega en un momento particular para el mercado hipotecario tradicional, que, según varios analistas, ha alcanzado un “techo”. La escasez de fondeo bancario dificulta que las entidades continúen otorgando créditos en la medida esperada. Para que las entidades bancarias se decidan a implementar y masificar esta nueva forma de financiamiento, es imprescindible que “se genere el mercado secundario de hipotecas para poder generar un mayor volumen de crédito”, explicaron desde un banco privado. Esto implica que los bancos puedan vender sus carteras de hipotecas a otros inversores, liberando capital para otorgar nuevos préstamos.
Un ejemplo claro de la situación actual se observa en la cantidad de escrituras con hipoteca registradas. En junio de 2025, la Ciudad de Buenos Aires concretó 1216 escrituras con hipoteca, lo que representa una caída del 6,46% en relación al mes anterior. Esta tendencia a la baja ya se había evidenciado en la provincia de Buenos Aires. “Habla de estancamiento, de que encontró un techo, aunque es una caída marginal, de un mes a otro y mantiene el nivel por encima de las 1200, por lo que no es tan relevante”, comparte González Rouco, indicando que, si bien hay un freno, la situación no es crítica, pero sí muestra la necesidad de nuevas herramientas de financiamiento.
Tabla Comparativa: Boleto de Compraventa Tradicional vs. Boleto Registrable
| Característica | Boleto de Compraventa Tradicional (Antes de DTR) | Boleto de Compraventa Registrable (Con Nueva DTR) |
|---|---|---|
| Naturaleza Jurídica | Documento privado, con valor contractual entre las partes. | Documento registrable, con publicidad y oponibilidad a terceros. |
| Registro | No se registraba públicamente. | Puede registrarse en RPI o CNV. |
| Seguridad para el Comprador | Menor seguridad, riesgo de doble venta o fraudes. | Mayor seguridad jurídica, evita doble venta, mayor protección. |
| Trazabilidad | Nula o muy limitada. | Completa trazabilidad del historial de la unidad. |
| Acceso a Financiamiento | Solo créditos personales sin respaldo registral. | Facilita créditos personales con respaldo registral; base para hipotecas divisibles. |
| Requisitos Previos | Generalmente ninguno específico a nivel registral. | Requiere escritura de afectación del proyecto y registro del mismo. |
| Función | Compromiso de compraventa futuro. | Compromiso de compraventa futuro con protección registral y publicidad. |
| Oponibilidad a Terceros | No oponible directamente a terceros de buena fe. | Oponible a terceros, brindando mayor protección al comprador. |
Preguntas Frecuentes (FAQ) sobre los Boletos de Compraventa Registrables
Para despejar las dudas más comunes, a continuación, respondemos a las preguntas clave sobre esta nueva normativa:
¿Qué es un boleto de compraventa y cómo ha cambiado con la nueva DTR?
Un boleto de compraventa es un contrato preliminar por el cual un comprador se compromete a adquirir una propiedad y un vendedor a transferirla en el futuro. Tradicionalmente, era un documento privado. Con la nueva DTR en CABA, los boletos pueden ser registrados públicamente, otorgándoles mayor seguridad jurídica, trazabilidad y oponibilidad a terceros. Esto significa que tu compromiso de compra está ahora respaldado por un registro oficial.
¿Es obligatorio registrar mi boleto de compraventa en CABA?
La inscripción del boleto de compraventa es optativa para las partes. Sin embargo, se espera que el mercado impulse su registro como una práctica estándar, dado que ofrece significativas ventajas y protección al comprador. Aunque no sea legalmente obligatorio, podría convertirse en una exigencia de facto para generar confianza en la operación.
¿Qué protección me brinda un boleto de compraventa registrado?
Un boleto registrado te protege fundamentalmente contra la posibilidad de que la misma unidad sea vendida a más de una persona (doble venta). Además, te da certeza sobre las características de la unidad que estás adquiriendo (al estar ligada a un plano registrado) y te permite ceder tu boleto o, en algunos casos, acceder a créditos personales con respaldo registral.
¿Puedo ceder mi boleto de compraventa si está registrado?
Sí, una de las ventajas de la registración es que las cesiones del boleto también pueden ser registradas. Esto formaliza la cadena de titularidad del boleto y brinda mayor seguridad a quienes lo adquieran posteriormente.
¿Qué es una hipoteca divisible y cómo se relaciona con esta medida?
Las hipotecas divisibles son un nuevo tipo de crédito hipotecario que permite a los bancos otorgar préstamos sobre unidades que aún están en construcción o en pozo, incluso antes de que estén subdivididas. La posibilidad de registrar el proyecto y los boletos de compraventa es un paso esencial para que los bancos puedan evaluar y estructurar estas hipotecas, ya que les brinda la seguridad de que las futuras unidades existen formalmente y están identificadas.
¿Qué rol juegan los escribanos en este nuevo proceso de registración?
Los escribanos cumplen un rol fundamental. Son los profesionales encargados de formalizar la escritura de afectación del proyecto, que es un requisito previo para la registración de los boletos. Además, son los únicos autorizados para presentar la rogatoria digital necesaria para la inscripción de los boletos de compraventa y sus cesiones ante el RPI, garantizando la legalidad y corrección del proceso.
¿Esta medida resuelve el problema del acceso a créditos hipotecarios en Argentina?
No directamente. Si bien sienta las bases y es una condición necesaria para el desarrollo de las hipotecas divisibles, el acceso masivo a créditos hipotecarios en Argentina aún depende de otros factores macroeconómicos, como la liquidez del sistema bancario y la disponibilidad de fondeo a largo plazo. Es un paso importante en la dirección correcta, pero no es la solución final por sí misma.
¿Esta normativa aplica en otras provincias de Argentina?
Actualmente, esta Disposición Técnico Registral es una medida específica para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que se ha posicionado como pionera en esta reglamentación. Sin embargo, el Código Civil y Comercial de la Nación prevé la posibilidad de registrar boletos. Para que esta práctica se extienda y sea plenamente operativa en otras provincias, cada una de ellas deberá dictar sus propias normas reglamentarias y adaptar sus Registros de la Propiedad Inmueble.
En conclusión, la reglamentación de los boletos de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires representa un avance trascendental para el mercado inmobiliario. Al dotar de publicidad y seguridad jurídica a estas operaciones, se protege al comprador, se desalientan prácticas fraudulentas y se allana el camino para nuevas formas de financiamiento. Aunque aún quedan desafíos, especialmente en lo que respecta al fondeo bancario para las hipotecas divisibles, esta medida es un claro indicador de una tendencia hacia una mayor formalidad y transparencia en la adquisición de inmuebles en pozo, beneficiando a todos los actores del ecosistema inmobiliario y fortaleciendo la confianza en la inversión en ladrillos.
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