Caballito: El Corredor Comercial que Desafía la Crisis

En el corazón del vibrante barrio de Caballito, en la Ciudad de Buenos Aires, se erige un verdadero bastión de la actividad comercial: el corredor de las avenidas Acoyte y Rivadavia. Esta zona, que alberga más de 130 locales, se ha consolidado como uno de los centros comerciales a cielo abierto más importantes de la capital argentina. Lo más notable es que, contra todo pronóstico y a pesar de la profunda recesión económica y los embates sin precedentes de la pandemia, este eje comercial ha demostrado una resistencia excepcional, manteniendo una alta ocupación de sus inmuebles y atrayendo el interés constante de diversas marcas.

Mientras que la llegada del COVID-19 provocó el cierre de miles de negocios y la liberación de vastas superficies comerciales en otras áreas de Buenos Aires, el corredor de Caballito se mantuvo firme. Esta capacidad de adaptación y supervivencia no es casualidad; responde a una combinación de factores estratégicos que lo distinguen dentro del panorama comercial porteño.

Un Oasis en la Tormenta: La Resistencia del Corredor

La fortaleza de este corredor, que se extiende por la Avenida Rivadavia desde el Parque Rivadavia hasta la Plaza Primera Junta, reside en gran medida en la singularidad de su ubicación y la baja competencia zonal. A diferencia de lo que sucede en la mayoría de los corredores comerciales del norte de la ciudad, donde existen múltiples focos secundarios consolidados, la vasta extensión del oeste y el sur porteño carece de un eje comparable en términos de escala, accesibilidad y estatus. Esta situación le otorga a Acoyte y Rivadavia una posición dominante, convirtiéndolo en el principal punto de referencia comercial para una amplia cuenca de consumidores.

Consultores inmobiliarios como Nicolás Borrescio, Research Analyst de JLL, destacan que, aunque existen corredores cercanos como Pedro Goyena (más orientado a la gastronomía) o Rivadavia y Carabobo en Flores, ninguno presenta las características que lo hagan una opción comparable. El corredor de Flores, a pesar de su cercanía y de atravesar zonas con alto poder adquisitivo, ha experimentado un deterioro significativo en las últimas décadas, perdiendo atractivo para ciertas marcas que buscan un posicionamiento de mayor jerarquía.

¿Por qué este corredor es tan resiliente?

• Posición Estratégica: Ubicado en un punto neurálgico del barrio de Caballito, con excelentes conexiones de transporte público.
• Baja Competencia: Ausencia de corredores comerciales de escala similar en el vasto oeste y sur de la ciudad.
• Poder Adquisitivo: La zona de influencia de Caballito cuenta con un poder adquisitivo considerable, lo que asegura una demanda constante.
• Diversidad de Oferta: Un mix equilibrado de rubros que satisface múltiples necesidades de consumo.

Diversidad y Composición de la Oferta Comercial

El tramo de la Avenida Rivadavia que abarca este centro comercial a cielo abierto, dividido por arterias como Acoyte y José María Moreno, es un crisol de actividades económicas. Con más de 130 locales, la diversidad de rubros es uno de sus pilares. Si bien la indumentaria prevalece, ocupando aproximadamente el 50% de los espacios comerciales, el mix se enriquece con una amplia gama de negocios de servicios, propuestas gastronómicas, sucursales bancarias, tiendas de celulares, perfumerías, farmacias y calzado. Esta variedad asegura que el corredor sea un destino de compra integral, capaz de satisfacer múltiples necesidades y atraer a un público diverso.

Esta composición equilibrada contribuye a la estabilidad del corredor, ya que la demanda no depende exclusivamente de un único sector, mitigando el impacto de posibles fluctuaciones en rubros específicos.

El Pulso del Mercado Inmobiliario: Precios y Negociaciones

La crisis económica, que se agudizó a mediados de 2018, encontró al eje comercial de Caballito en una posición de liderazgo, incluso superando a la tradicional calle Florida en cuanto a precios de alquiler. Sin embargo, como saldo de la pandemia, el retail porteño en general ha registrado un marcado descenso en los valores locativos y niveles de disponibilidad por encima de los promedios históricos.

Los inmuebles en este tramo de Caballito suelen tener superficies que varían entre los 80 y 100 m², aunque también existen locales de mayores dimensiones, a partir de los 300 m² en adelante. Los precios de alquiler, según Antonio Ginevra, presidente de Aranalfe, oscilan entre $1.000.000 y $2.000.000 para los locales que superan los 500 m², mientras que los de menor superficie pueden ir desde $200.000 hasta $350.000 por mes.

Evolución de los Valores de Alquiler (USD/m²) en Acoyte

Diego Grau, Broker de JLL, señala que, aunque ha habido un retroceso en las cotizaciones, el precio promedio de más de USD 30 por m² en Acoyte sigue siendo competitivo en el contexto actual del mercado. La disminución de los valores locativos no es exclusiva de este corredor; es una tendencia generalizada que en barrios más periféricos ha llegado a reducir los precios hasta en un 60%.

Durante la pandemia, la resiliencia del corredor también se manifestó en las negociaciones entre propietarios e inquilinos. Se implementaron acuerdos caso por caso, con quitas especiales durante las fases más restrictivas de la cuarentena, y luego rebajas que oscilaron entre el 20% y el 50% a medida que la situación se normalizaba. Esta flexibilidad fue clave para que muchos negocios pudieran sostenerse.

Incluso el Caballito Shopping Center, ubicado en la esquina de Rivadavia y Ángel Giménez (Riglos), que sufrió los cierres y restricciones, ha logrado resistir con poca vacancia. Los dueños de los locales en su interior también obtuvieron rebajas en sus pagos locativos. Si bien la facturación prepandemia aún no se recupera por completo debido a la reticencia de la gente a ingresar a espacios cerrados, la baja vacancia es un indicador positivo de la resistencia del centro.

Reconfiguración del Paisaje Comercial: Entradas y Salidas

El dinamismo del corredor de Acoyte y Rivadavia no solo se manifiesta en su capacidad para resistir, sino también en una constante reconfiguración de su oferta. Se ha observado la disponibilidad de varios espacios grandes, incluso contiguos, en las cuadras más cotizadas y en la mano más cara del eje, cercana a Acoyte-José María Moreno. Sin embargo, en la mayoría de estos casos, las empresas que desocuparon no abandonaron el corredor, sino que se reubicaron en locales de características similares, lo que habla de su fuerte arraigo y la preferencia por esta ubicación.

No obstante, la pandemia trajo consigo cierres importantes. Uno de los casos más resonantes fue el de un complejo de cines, uno de los más importantes de la ciudad, que cesó sus operaciones. Sus autoridades aclararon que el cierre se debió a la imposibilidad de alcanzar un acuerdo con los propietarios, y no a una falta de voluntad de permanecer en el lugar. Asimismo, varias cadenas de electrodomésticos que ocupaban grandes superficies también tuvieron que abandonar el corredor debido a problemas financieros que las obligaron a cerrar sucursales a nivel nacional.

Estos movimientos, aunque dolorosos, son parte de la dinámica de un mercado que se adapta. Los espacios liberados por grandes jugadores pueden abrir oportunidades para nuevos emprendimientos o la expansión de otros rubros.

Marco Legal y Financiero: Los Contratos de Alquiler

En cuanto a las pautas de los contratos locativos en el corredor, Antonio Ginevra detalla que, por lo general, se establecen por un período de 3 años, que es el mínimo exigido por ley. Los gastos asociados a la concreción del acuerdo, incluyendo comisiones, sellados y otros gastos derivados de la locación, suelen representar aproximadamente el 5% del valor total del contrato. Estas condiciones son estándar en el mercado inmobiliario comercial y brindan un marco de estabilidad tanto para propietarios como para inquilinos.

Rubros Ganadores y Perdedores en Tiempos de Crisis

La pandemia no afectó a todos los rubros de la misma manera. Si bien el corredor en su conjunto demostró fortaleza, hubo sectores que sufrieron más que otros. Los negocios de indumentaria y calzado, por ejemplo, estuvieron entre los más perjudicados debido a las restricciones de circulación y el cambio en los hábitos de consumo.

Por otro lado, los rubros relacionados con la venta de productos de primera necesidad fueron los más beneficiados. Las farmacias, dietéticas y comercios de alimentos experimentaron un incremento en la demanda, consolidando su presencia y su importancia dentro del mix comercial del corredor. Esta polarización resalta la importancia de la diversidad de la oferta para la resiliencia general del área.

Mirando al Futuro: Iniciativas para la Reactivación

Con el objetivo de seguir fortaleciendo el corredor y promover la ocupación de los metros cuadrados disponibles, se están impulsando iniciativas legislativas. Marta Liotto, vicepresidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios porteño (Cucicba), ha manifestado que se está trabajando junto al legislador porteño Eugenio Casielles en un proyecto que busca reducir la carga impositiva para los dueños de negocios.

La propuesta apunta a ofrecer a los nuevos emprendedores o a aquellos que busquen instalarse en el corredor una reducción o exención significativa en el pago de impuestos como el ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) e Ingresos Brutos por un período determinado. Este incentivo fiscal busca activar la ocupación de los locales vacantes y fomentar la inversión, sin asfixiar a los comerciantes con una carga tributaria excesiva. La meta es clara: mantener el dinamismo y la vitalidad de este importante centro comercial a cielo abierto, asegurando su prosperidad a largo plazo.

Preguntas Frecuentes sobre el Corredor Acoyte y Rivadavia

¿Qué hace que el corredor de Acoyte y Rivadavia sea tan resistente a las crisis?

Su resistencia se debe a una combinación de factores: una ubicación estratégica en un barrio con alto poder adquisitivo, la ausencia de corredores comerciales comparables en el oeste y sur de la ciudad, y una gran diversidad de rubros que satisface múltiples necesidades de consumo, lo que lo hace menos vulnerable a las fluctuaciones de un solo sector.

¿Cuál es el rubro comercial predominante en esta zona?

El rubro predominante es la indumentaria, que ocupa aproximadamente el 50% de los más de 130 locales. Sin embargo, el corredor se complementa con servicios, gastronomía, bancos, farmacias y calzado, entre otros.

¿Cómo afectó la pandemia a los precios de alquiler en el corredor?

Aunque el corredor ha mostrado gran resiliencia, los precios de alquiler han experimentado un descenso, siguiendo la tendencia general del retail porteño. Si bien en 2019 el metro cuadrado superaba los USD 50, actualmente se ubica por encima de los USD 30. No obstante, esto sigue siendo competitivo y se realizaron negociaciones para flexibilizar los pagos durante la crisis.

¿Se cerraron negocios importantes en la zona debido a la crisis?

Sí, algunos operadores grandes, como un complejo de cines y varias cadenas de electrodomésticos, cerraron sus puertas. Sin embargo, muchas empresas que desocuparon locales grandes se reubicaron dentro del mismo corredor, y la vacancia general se mantiene controlada, especialmente en el Caballito Shopping Center.

¿Hay iniciativas para apoyar a los comerciantes en el corredor?

Sí, se está trabajando en un proyecto de ley que busca ofrecer reducciones o exenciones temporales en impuestos como ABL e Ingresos Brutos para nuevos negocios o aquellos que busquen ocupar locales vacantes. El objetivo es incentivar fiscalmente la actividad comercial y la ocupación de espacios.

¿Cómo se realizan los contratos de alquiler en esta zona?

Los contratos de alquiler suelen tener una duración mínima de 3 años, tal como lo establece la ley. Los gastos asociados a la operación, incluyendo comisiones y sellados, representan aproximadamente el 5% del valor total del acuerdo.

El corredor de Acoyte y Rivadavia es un testimonio de la capacidad de adaptación y la fortaleza de un centro comercial a cielo abierto que, a pesar de los desafíos económicos y sanitarios, sigue siendo un polo de atracción y una referencia indiscutible para el comercio en la Ciudad de Buenos Aires.

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